# [2026년판] 주택담보대출 공제 확정신고 가이드 | 첫해 필요서류와 절차 | Denpyo

> 주택담보대출 공제(住宅ローン控除)의 확정신고를 첫해 신청자를 위해 상세히 안내합니다. 2026년 제도 변경, 필요서류 목록, 공제액 계산방법, e-Tax 신청절차를 소개. 신축/중고/인정주택의 차이도 설명합니다.

- URL: https://denpyo.com/ko/blog/housing-loan-deduction-first-year-2026
- Published: 2026-01-28
- Language: ko

> **면책조항**: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무 또는 법률 자문이 아닙니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.  
> **공개사항**: 이 글은 Denpyo 블로그 게시물입니다. Denpyo는 영수증 관리 및 경비 관리 서비스를 제공합니다.

## 들어가며: 주택담보대출 공제는 첫해에만 확정신고가 필요합니다

"내 집을 샀는데, 주택담보대출 공제는 어떻게 받는 거지?"

일본에서 처음 집을 사신 분들이 가장 많이 하시는 질문입니다.

주택담보대출 공제(住宅ローン控除, 주택담보대출 감세라고도 함)는 주택담보대출을 받아 내 집을 마련한 분이 **소득세와 주민세에서 세금을 공제** 받을 수 있는 제도입니다.

**핵심 포인트**:

- **첫해(1년차)에만 확정신고(確定申告)가 필요**

- **2년차부터는 연말정산(年末調整)으로 처리 가능**

2026년에 처음으로 주택담보대출 공제를 받으시는 분(2025년에 입주하신 분)은 이번 확정신고가 반드시 필요합니다.

**이 글에서 알 수 있는 내용**:

- 주택담보대출 공제의 구조와 2026년 제도

- 공제액 계산방법과 시뮬레이션

- 필요서류 목록과 발급방법

- e-Tax를 이용한 구체적인 신청절차

- 2년차 이후의 절차

## 1. 주택담보대출 공제란?

### 1.1 기본 구조

주택담보대출 공제는 주택담보대출의 연말 잔액에 대해 일정 비율을 **소득세에서 직접 공제** 받을 수 있는 제도입니다.

**공제율**: 대출 잔액의 **0.7%**

**공제기간**: 최대 **13년간**

**구체적인 예시**:

- 주택담보대출 잔액: 3,000만 엔

- 연간 공제액: 3,000만 엔 × 0.7% = **21만 엔**

- 13년간 합계: 약 **250만 엔 이상**의 절세 효과

⚠️ **주의**: 이것은 '소득공제'가 아니라 '세액공제'입니다. 계산된 세금에서 직접 차감되기 때문에 절세 효과가 매우 큽니다. 한국의 소득공제와는 다르게, 세금 자체에서 빠지는 것이므로 체감 혜택이 훨씬 큽니다.

### 1.2 공제를 받기 위한 조건

| 조건 | 상세 내용 |
| --- | --- |
| **소득 제한** | 합계소득금액 2,000만 엔 이하 |
| **대출 기간** | 10년 이상 |
| **바닥 면적** | 50㎡ 이상 (일부 40㎡ 이상) |
| **거주 요건** | 취득 후 6개월 이내에 입주, 연말 시점에 거주 중 |
| **주택 종류** | 에너지절약 기준 적합 등 일정 요건 충족 |

**출처**: [국세청(国税庁) '住宅ローン控除를 받으시는 분께'](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)

## 2. 2026년(레이와 8년도) 주택담보대출 공제 제도

### 2.1 차입한도액 일람

2025년 입주(2026년 신고)의 경우:

| 주택 종류 | 차입한도액 | 공제기간 | 연간 최대 공제액 |
| --- | --- | --- | --- |
| **인정주택(장기우량/저탄소)** | 4,500만 엔 | 13년 | 31.5만 엔 |
| **ZEH 수준 에너지절약 주택** | 3,500만 엔 | 13년 | 24.5만 엔 |
| **에너지절약 기준 적합 주택** | 3,000만 엔 | 13년 | 21만 엔 |
| **기타 주택 (신축)** | 0엔 (대상 외) | - | - |

※ '기타 주택'(에너지절약 기준에 적합하지 않은 신축 주택)은 2024년 이후 입주분부터 주택담보대출 공제 대상에서 제외되었습니다.

### 2.2 자녀양육 세대 및 젊은 부부 세대 우대조치

아래에 해당하는 세대는 차입한도액이 상향됩니다:

**대상 세대**:

- 19세 미만의 부양가족이 있는 세대

- 부부 중 한 명이 40세 미만인 세대

| 주택 종류 | 일반 | 자녀양육/젊은 부부 세대 |
| --- | --- | --- |
| 인정주택 | 4,500만 엔 | **5,000만 엔** |
| ZEH 수준 | 3,500만 엔 | **4,500만 엔** |
| 에너지절약 기준 적합 | 3,000만 엔 | **4,000만 엔** |

### 2.3 중고주택의 경우

| 주택 종류 | 차입한도액 | 공제기간 |
| --- | --- | --- |
| 인정주택 등 | 3,000만 엔 | 10년 |
| 기타 주택 | 2,000만 엔 | 10년 |

중고주택은 **1982년 이후에 건축**된 주택(신내진기준 적용)이 대상입니다.

**출처**: [국토교통성(国土交通省) '住宅ローン減税'](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html)

## 3. 공제액 계산방법

### 3.1 기본 계산식

**연간 공제액 = 연말 대출 잔액 × 0.7%**

단, **차입한도액을 초과하는 부분**은 공제 대상이 아닙니다.

### 3.2 계산 예시

**케이스**: 인정주택 구입, 주택담보대출 4,800만 엔, 연말 잔액 4,700만 엔

| 항목 | 금액 |
| --- | --- |
| 연말 대출 잔액 | 4,700만 엔 |
| 차입한도액 | 4,500만 엔 |
| 공제 대상액 | 4,500만 엔 (한도액 적용) |
| **연간 공제액** | 4,500만 엔 × 0.7% = **31.5만 엔** |

### 3.3 소득세로 공제받지 못한 경우

소득세에서 다 공제받지 못한 금액은 **주민세에서도 공제** 받을 수 있습니다.

**주민세 공제 상한**:

- 소득세의 과세총소득금액 등 × 5% (최대 97,500엔)

**구체적인 예시**:

- 주택담보대출 공제액: 25만 엔

- 소득세액: 15만 엔

- 소득세에서 공제: 15만 엔

- 남은 금액: 10만 엔

- 주민세에서 공제: 9.75만 엔 (상한)

- **실제 공제 총액: 24.75만 엔**

## 4. 필요서류 목록과 발급방법

### 4.1 필수서류

| 서류 | 발급처 | 비고 |
| --- | --- | --- |
| **확정신고서** | 국세청 홈페이지, 세무서 | e-Tax 이용 시 자동 작성 |
| **원천징수표(源泉徴収票)** | 직장 | 급여소득자의 경우 |
| **주택차입금 등 특별공제액 계산명세서** | 국세청 홈페이지 | 확정신고서와 함께 작성 |
| **주택담보대출 연말잔액증명서** | 금융기관 | 10~11월경에 발송됨 |
| **등기사항증명서(건물)** | 법무국 | 온라인으로도 발급 가능 |
| **등기사항증명서(토지)** | 법무국 | 토지도 구입한 경우 |
| **매매계약서 또는 공사청부계약서 사본** | 구입 시 수령 | 계약금액 확인용 |

### 4.2 주택 종류에 따른 추가서류

| 주택 종류 | 추가서류 |
| --- | --- |
| **인정 장기우량주택** | 인정통지서 사본 |
| **인정 저탄소주택** | 인정통지서 사본 |
| **ZEH 수준 에너지절약 주택** | 주택 에너지절약 성능증명서 등 |
| **에너지절약 기준 적합 주택** | 주택 에너지절약 성능증명서 등 |
| **중고주택** | 내진기준 적합증명서 등 (1982년 이전 건축의 경우) |

### 4.3 서류 발급방법 상세

**등기사항증명서(登記事項証明書)**:

- **온라인 신청**: [등기/공탁 온라인 신청 시스템](https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/) - 수수료 500엔

- **법무국 창구**: 수수료 600엔

- **우편**: 수수료 500엔

**주택담보대출 연말잔액증명서**:

- 금융기관에서 **10월~11월경에 자동 발송**됩니다

- 도착하지 않은 경우 금융기관에 연락하세요

## 5. e-Tax 신청절차

### 5.1 사전 준비

1. **마이넘버카드(マイナンバーカード)** 준비
2. **필요서류**를 손에 두고 준비
3. **마이나포털 앱** 설치

### 5.2 신청절차

**Step 1**: [확정신고서 작성 코너](https://www.keisan.nta.go.jp/)에 접속

**Step 2**: '작성 시작' → 'e-Tax' 선택

**Step 3**: 급여소득 입력

- 원천징수표의 내용을 입력

**Step 4**: '주택차입금 등 특별공제' 선택

- 공제 종류: '주택담보대출 공제' 선택

**Step 5**: 주택 정보 입력

- 취득연월일

- 거주 시작 연월일

- 바닥 면적

- 취득가액

**Step 6**: 주택담보대출 정보 입력

- 연말잔액증명서의 금액

- 금융기관명

**Step 7**: 주택 종류 선택

- 인정주택, ZEH 수준, 에너지절약 기준 적합 등

**Step 8**: 첨부서류 제출방법 선택

- e-Tax 전송 (첨부서류 이미지 데이터 전송)

- 또는 서류는 별도 우편 발송

**Step 9**: 공제액 확인 후 전송

- 계산된 공제액 확인

- 마이넘버카드로 전자서명

- e-Tax로 전송

### 5.3 첨부서류 제출

e-Tax의 경우, 첨부서류는 다음 방법으로 제출할 수 있습니다:

| 방법 | 상세 내용 |
| --- | --- |
| **이미지 데이터 전송** | PDF나 JPEG로 업로드 |
| **서류 우편 발송** | 신고서 전송 후 세무서로 우편 발송 |
| **서류 직접 제출** | 세무서 창구에 직접 가져감 |

## 6. 2년차 이후의 절차

### 6.1 연말정산으로 처리 가능

2년차부터는 **직장의 연말정산**으로 주택담보대출 공제를 받을 수 있습니다.

확정신고는 필요 없습니다!

### 6.2 연말정산에 필요한 서류

| 서류 | 발급방법 |
| --- | --- |
| **급여소득자의 주택차입금 등 특별공제 신고서** | 첫해 확정신고 후, 세무서에서 **남은 연도분을 한꺼번에 발송** |
| **주택담보대출 연말잔액증명서** | 금융기관에서 매년 발송 |

⚠️ **중요**: 세무서에서 오는 '주택차입금 등 특별공제 신고서'는 **남은 12년분이 한꺼번에 옵니다**. 분실하지 않도록 잘 보관하세요.

## 7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

### Q1: 주택담보대출 공제는 몇 년차까지 확정신고가 필요한가요?

**A**: **첫해(1년차)에만** 확정신고가 필요합니다. 2년차부터는 연말정산으로 처리할 수 있습니다.

### Q2: 부부가 함께 대출을 받은 경우는요?

**A**: **각자 확정신고**를 해야 합니다. 부부 각자의 차입액에 따라 각각 공제를 받을 수 있습니다.

### Q3: 연말잔액증명서를 분실한 경우는요?

**A**: 금융기관에 연락해서 **재발급** 받으세요. 수수료가 발생할 수 있습니다.

### Q4: 확정신고를 잊어버린 경우는요?

**A**: **환부신고는 5년 이내**라면 소급해서 신고할 수 있습니다. 첫해에 확정신고를 하지 않으면 2년차 이후의 연말정산도 할 수 없습니다.

### Q5: 조기상환을 하면 공제액이 줄어드나요?

**A**: 네, **연말 잔액이 줄어들기** 때문에 공제액도 줄어듭니다. 다만, 조기상환으로 이자가 줄어드는 효과가 더 큰 경우도 있습니다.

### Q6: 전근으로 이사한 경우는요?

**A**: 본인만 단신부임하고 가족이 계속 거주하는 경우에는 공제를 계속 받을 수 있습니다. 전원이 이사한 경우에는 원칙적으로 공제를 받을 수 없지만, 다시 거주하게 된 경우 재개할 수 있는 경우도 있습니다.

## 8. 주택담보대출 공제 주의사항

### 8.1 에너지절약 성능의 중요성

2024년 이후, **에너지절약 기준에 적합하지 않은 신축주택**은 주택담보대출 공제 대상에서 제외되었습니다.

주택 구입 시에는 반드시 **주택의 에너지절약 성능**을 확인하세요.

### 8.2 거주요건 계속 충족

주택담보대출 공제를 계속 받으려면 **매년 12월 31일 시점에 거주** 중이어야 합니다.

### 8.3 재해위험구역 제외

레이와 10년(2028년) 이후 입주분부터 **토사재해 특별경계구역** 등 재해 위험이 높은 구역의 신축주택은 주택담보대출 공제 대상에서 제외될 예정입니다.

## 정리

주택담보대출 공제 확정신고의 핵심 포인트를 정리합니다.

**기억해야 할 5가지**:

1. **첫해에만 확정신고가 필요** - 2년차부터는 연말정산으로 OK
2. **공제율은 0.7%, 최대 13년간** - 차입한도액은 주택 종류에 따라 다름
3. **필요서류는 미리 준비** - 등기사항증명서, 연말잔액증명서 등
4. **에너지절약 기준 적합이 중요** - 2024년 이후, 비적합 신축은 대상 외
5. **세무서에서 오는 서류는 12년분이 한꺼번에** - 분실하지 않도록 보관

**2026년 확정신고 마감**: **3월 16일(월)**

→ **[확정신고서 작성 코너](https://www.keisan.nta.go.jp/)**

→ **[국세청 주택담보대출 공제 안내](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)**