【2026年版】日本住房贷款减税申报指南｜首次购房必读材料与流程

免责声明: 本文仅供一般信息参考，不构成税务或法律建议。具体情况请咨询税理士等专业人士。

信息披露: 本文来自Denpyo博客。Denpyo提供收据管理和费用管理服务。

引言：住房贷款减税只有首年需要确定申告

"买了房，但住房贷款减税到底怎么申请？"

相信很多在日本首次购房的朋友都有这个疑问。

住房贷款减税（日语：住宅ローン控除/住宅ローン減税）是指通过住房贷款购买自住房产后，可以从所得税和住民税中直接抵扣税款的制度。

重点提醒：

只有第1年（首年）需要自己进行确定申告

第2年起可通过公司年末调整处理

2026年首次申请住房贷款减税的朋友（2025年入住的房产），这次的确定申告是必须完成的。

本文将帮助您了解：

住房贷款减税的机制与2026年的最新制度

减税额的计算方法与模拟计算

所需材料清单及获取方式

e-Tax网上申报的具体步骤

第2年起的办理流程

1. 什么是住房贷款减税？

1.1 基本原理

住房贷款减税是一项可以按住房贷款年末余额的一定比例，直接从所得税中抵扣的制度。

抵扣比例：贷款余额的0.7%

抵扣期限：最长13年

举例说明：

住房贷款余额：3,000万日元

每年抵扣额：3,000万日元 × 0.7% = 21万日元

13年合计：约250万日元以上的节税效果

⚠️ 特别提醒：这是"税额抵扣"而非"所得扣除"。直接从计算出的应缴税额中减去，因此节税效果非常显著。

1.2 申请条件

条件	详细说明
收入限制	综合所得金额2,000万日元以下
贷款期限	10年以上
房屋面积	50平方米以上（部分情况40平方米以上）
居住要求	取得后6个月内入住，年末时仍在居住
房屋类型	需符合节能标准等特定要求

资料来源: 国税厅「住宅ローン控除を受ける方へ」

2. 2026年（令和8年度）住房贷款减税制度

2.1 贷款限额一览

2025年入住（2026年申报）的情况：

住宅类型	贷款限额	抵扣期限	每年最高抵扣额
认定住宅（长期优良·低碳住宅）	4,500万日元	13年	31.5万日元
ZEH标准节能住宅	3,500万日元	13年	24.5万日元
符合节能标准住宅	3,000万日元	13年	21万日元
其他住宅（新建）	0日元（不适用）	-	-

※"其他住宅"（不符合节能标准的新建住宅）从2024年入住起已不再适用住房贷款减税。

2.2 育儿家庭·年轻夫妇家庭的优惠措施

以下家庭可享受更高的贷款限额：

适用对象：

有19岁以下被抚养家属的家庭

夫妻任一方40岁以下的家庭

住宅类型	一般限额	育儿·年轻家庭限额
认定住宅	4,500万日元	5,000万日元
ZEH标准	3,500万日元	4,500万日元
符合节能标准	3,000万日元	4,000万日元

2.3 二手房的情况

住宅类型	贷款限额	抵扣期限
认定住宅等	3,000万日元	10年
其他住宅	2,000万日元	10年

二手房需为1982年以后建造的住宅（符合新抗震标准）。

资料来源: 国土交通省「住宅ローン減税」

3. 减税额计算方法

3.1 基本计算公式

年度抵扣额 = 年末贷款余额 × 0.7%

但是，超过贷款限额的部分不能用于抵扣。

3.2 计算示例

案例：购买认定住宅，住房贷款4,800万日元，年末余额4,700万日元

项目	金额
年末贷款余额	4,700万日元
贷款限额	4,500万日元
可抵扣金额	4,500万日元（适用限额）
年度抵扣额	4,500万日元 × 0.7% = 31.5万日元

3.3 所得税不够抵扣时怎么办？

如果所得税不足以全额抵扣，剩余部分可以从住民税中抵扣。

住民税抵扣上限：

应税所得金额 × 5%（最高97,500日元）

举例说明：

住房贷款抵扣额：25万日元

所得税额：15万日元

从所得税抵扣：15万日元

剩余：10万日元

从住民税抵扣：9.75万日元（上限）

实际总抵扣额：24.75万日元

4. 所需材料清单及获取方式

4.1 必备材料

材料	获取途径	备注
确定申告书	国税厅官网、税务署	使用e-Tax可自动生成
源泉征收票	工作单位	工薪族必备
住宅借入金等特别控除额计算明细书	国税厅官网	与申告书一起制作
住房贷款年末余额证明书	银行等金融机构	10-11月左右寄送
登记事项证明书（建筑物）	法务局	可网上申请
登记事项证明书（土地）	法务局	同时购买土地时需要
买卖合同或工程承包合同复印件	购房时取得	用于确认合同金额

4.2 不同住宅类型的追加材料

住宅类型	追加材料
认定长期优良住宅	认定通知书复印件
认定低碳住宅	认定通知书复印件
ZEH标准节能住宅	住宅节能性能证明书等
符合节能标准住宅	住宅节能性能证明书等
二手房	抗震标准符合证明书等（1982年以前建造时）

4.3 材料获取方式详解

登记事项证明书：

网上申请：登记·供托在线申请系统 - 手续费500日元

法务局窗口：手续费600日元

邮寄申请：手续费500日元

住房贷款年末余额证明书：

金融机构会在10月至11月左右自动寄送

如未收到请联系银行

5. e-Tax网上申报步骤

5.1 事前准备

准备好个人编号卡（My Number Card）
备齐所需材料
安装マイナポータルアプリ（个人编号门户APP）

5.2 申报步骤

第1步：访问确定申告书等作成角

第2步：点击"作成开始"→ 选择"e-Tax"

第3步：输入工资所得

输入源泉征收票的内容

第4步：选择"住宅借入金等特别控除"

控除种类：选择"住宅ローン控除"

第5步：输入住宅信息

取得日期

入住日期

房屋面积

购买价格

第6步：输入住房贷款信息

年末余额证明书上的金额

金融机构名称

第7步：选择住宅类型

认定住宅、ZEH标准、符合节能标准等

第8步：选择附件材料提交方式

e-Tax发送（附件材料图像数据发送）

或另行邮寄材料

第9步：确认抵扣额并发送

确认计算出的抵扣额

使用个人编号卡进行电子签名

通过e-Tax发送

5.3 附件材料的提交

使用e-Tax时，附件材料可通过以下方式提交：

方式	详情
图像数据发送	以PDF或JPEG格式上传
邮寄材料	申告书发送后邮寄至税务署
窗口递交	直接带到税务署窗口

6. 第2年起的办理流程

6.1 通过年末调整办理

从第2年起，可以通过公司的年末调整享受住房贷款减税。

不需要再进行确定申告！

6.2 年末调整所需材料

材料	获取方式
工薪族住宅借入金等特别控除申告书	首年确定申告后，税务署会一次性寄送剩余年份的全部表格
住房贷款年末余额证明书	金融机构每年寄送

⚠️ 重要提醒：税务署寄送的"住宅借入金等特别控除申告书"是剩余12年份一次性全部寄送。请务必妥善保管，切勿遗失。

7. 常见问题（FAQ）

Q1：住房贷款减税需要连续几年进行确定申告？

答：只有第1年（首年）需要确定申告。第2年起可通过年末调整办理。

Q2：夫妻共同贷款的情况怎么办？

答：夫妻双方各自需要进行确定申告。可以根据各自的贷款金额分别享受减税。

Q3：年末余额证明书丢失了怎么办？

答：请联系金融机构申请补发。可能会收取手续费。

Q4：忘记申报了怎么办？

答：退税申报可以在5年内补办。但如果首年不进行确定申告，第2年起就无法通过年末调整办理。

Q5：提前还款会减少抵扣额吗？

答：是的，因为年末余额减少，抵扣额也会相应减少。但提前还款节省的利息可能比减少的抵扣额更多。

Q6：因工作调动搬家了怎么办？

答：如果本人单独赴任、家人继续居住在该住宅，可以继续享受减税。如果全家搬走，原则上无法继续享受，但重新入住后可能可以恢复。

8. 住房贷款减税注意事项

8.1 节能性能的重要性

从2024年起，不符合节能标准的新建住宅已不再适用住房贷款减税。

购房时请务必确认住宅的节能性能。

8.2 持续居住要求

要持续享受住房贷款减税，必须每年12月31日仍在该住宅居住。

8.3 灾害风险区域的排除

从2028年（令和10年）入住起，位于泥石流灾害特别警戒区域等高风险区域的新建住宅将不再适用住房贷款减税。

总结

让我们回顾住房贷款减税确定申告的要点。

必须记住的5件事：

只有首年需要确定申告 - 第2年起通过年末调整办理
抵扣比例0.7%，最长13年 - 贷款限额根据住宅类型而定
尽早准备所需材料 - 登记事项证明书、年末余额证明书等
节能标准合规很重要 - 2024年起不合规新建住宅不适用
税务署的表格一次寄送12年份 - 妥善保管切勿遗失

2026年确定申告截止日期：3月16日（周一）

→ 确定申告书等作成角

→ 国税厅住宅ローン控除指南