# 【2026年版】日本住房贷款减税申报指南｜首次购房必读材料与流程 | Denpyo

> 详解日本住房贷款减税（住宅ローン控除）首年申报流程。2026年最新制度、所需材料清单、减税额计算方法、e-Tax网上申报步骤。涵盖新房、二手房、认定住宅的区别。

- URL: https://denpyo.com/zh-CN/blog/housing-loan-deduction-first-year-2026
- Published: 2026-01-28
- Language: zh-CN

> **免责声明**: 本文仅供一般信息参考，不构成税务或法律建议。具体情况请咨询税理士等专业人士。  
> **信息披露**: 本文来自Denpyo博客。Denpyo提供收据管理和费用管理服务。

## 引言：住房贷款减税只有首年需要确定申告

"买了房，但住房贷款减税到底怎么申请？"

相信很多在日本首次购房的朋友都有这个疑问。

住房贷款减税（日语：住宅ローン控除/住宅ローン減税）是指通过住房贷款购买自住房产后，可以从**所得税和住民税中直接抵扣税款**的制度。

**重点提醒**：

- **只有第1年（首年）需要自己进行确定申告**

- **第2年起可通过公司年末调整处理**

2026年首次申请住房贷款减税的朋友（2025年入住的房产），这次的确定申告是必须完成的。

**本文将帮助您了解**：

- 住房贷款减税的机制与2026年的最新制度

- 减税额的计算方法与模拟计算

- 所需材料清单及获取方式

- e-Tax网上申报的具体步骤

- 第2年起的办理流程

## 1. 什么是住房贷款减税？

### 1.1 基本原理

住房贷款减税是一项可以按住房贷款年末余额的一定比例，**直接从所得税中抵扣**的制度。

**抵扣比例**：贷款余额的**0.7%**

**抵扣期限**：最长**13年**

**举例说明**：

- 住房贷款余额：3,000万日元

- 每年抵扣额：3,000万日元 × 0.7% = **21万日元**

- 13年合计：约**250万日元以上**的节税效果

⚠️ **特别提醒**：这是"税额抵扣"而非"所得扣除"。直接从计算出的应缴税额中减去，因此节税效果非常显著。

### 1.2 申请条件

| 条件 | 详细说明 |
| --- | --- |
| **收入限制** | 综合所得金额2,000万日元以下 |
| **贷款期限** | 10年以上 |
| **房屋面积** | 50平方米以上（部分情况40平方米以上） |
| **居住要求** | 取得后6个月内入住，年末时仍在居住 |
| **房屋类型** | 需符合节能标准等特定要求 |

**资料来源**: [国税厅「住宅ローン控除を受ける方へ」](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)

## 2. 2026年（令和8年度）住房贷款减税制度

### 2.1 贷款限额一览

2025年入住（2026年申报）的情况：

| 住宅类型 | 贷款限额 | 抵扣期限 | 每年最高抵扣额 |
| --- | --- | --- | --- |
| **认定住宅（长期优良·低碳住宅）** | 4,500万日元 | 13年 | 31.5万日元 |
| **ZEH标准节能住宅** | 3,500万日元 | 13年 | 24.5万日元 |
| **符合节能标准住宅** | 3,000万日元 | 13年 | 21万日元 |
| **其他住宅（新建）** | 0日元（不适用） | - | - |

※"其他住宅"（不符合节能标准的新建住宅）从2024年入住起已不再适用住房贷款减税。

### 2.2 育儿家庭·年轻夫妇家庭的优惠措施

以下家庭可享受更高的贷款限额：

**适用对象**：

- 有19岁以下被抚养家属的家庭

- 夫妻任一方40岁以下的家庭

| 住宅类型 | 一般限额 | 育儿·年轻家庭限额 |
| --- | --- | --- |
| 认定住宅 | 4,500万日元 | **5,000万日元** |
| ZEH标准 | 3,500万日元 | **4,500万日元** |
| 符合节能标准 | 3,000万日元 | **4,000万日元** |

### 2.3 二手房的情况

| 住宅类型 | 贷款限额 | 抵扣期限 |
| --- | --- | --- |
| 认定住宅等 | 3,000万日元 | 10年 |
| 其他住宅 | 2,000万日元 | 10年 |

二手房需为**1982年以后建造**的住宅（符合新抗震标准）。

**资料来源**: [国土交通省「住宅ローン減税」](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html)

## 3. 减税额计算方法

### 3.1 基本计算公式

**年度抵扣额 = 年末贷款余额 × 0.7%**

但是，**超过贷款限额的部分**不能用于抵扣。

### 3.2 计算示例

**案例**：购买认定住宅，住房贷款4,800万日元，年末余额4,700万日元

| 项目 | 金额 |
| --- | --- |
| 年末贷款余额 | 4,700万日元 |
| 贷款限额 | 4,500万日元 |
| 可抵扣金额 | 4,500万日元（适用限额） |
| **年度抵扣额** | 4,500万日元 × 0.7% = **31.5万日元** |

### 3.3 所得税不够抵扣时怎么办？

如果所得税不足以全额抵扣，剩余部分可以**从住民税中抵扣**。

**住民税抵扣上限**：

- 应税所得金额 × 5%（最高97,500日元）

**举例说明**：

- 住房贷款抵扣额：25万日元

- 所得税额：15万日元

- 从所得税抵扣：15万日元

- 剩余：10万日元

- 从住民税抵扣：9.75万日元（上限）

- **实际总抵扣额：24.75万日元**

## 4. 所需材料清单及获取方式

### 4.1 必备材料

| 材料 | 获取途径 | 备注 |
| --- | --- | --- |
| **确定申告书** | 国税厅官网、税务署 | 使用e-Tax可自动生成 |
| **源泉征收票** | 工作单位 | 工薪族必备 |
| **住宅借入金等特别控除额计算明细书** | 国税厅官网 | 与申告书一起制作 |
| **住房贷款年末余额证明书** | 银行等金融机构 | 10-11月左右寄送 |
| **登记事项证明书（建筑物）** | 法务局 | 可网上申请 |
| **登记事项证明书（土地）** | 法务局 | 同时购买土地时需要 |
| **买卖合同或工程承包合同复印件** | 购房时取得 | 用于确认合同金额 |

### 4.2 不同住宅类型的追加材料

| 住宅类型 | 追加材料 |
| --- | --- |
| **认定长期优良住宅** | 认定通知书复印件 |
| **认定低碳住宅** | 认定通知书复印件 |
| **ZEH标准节能住宅** | 住宅节能性能证明书等 |
| **符合节能标准住宅** | 住宅节能性能证明书等 |
| **二手房** | 抗震标准符合证明书等（1982年以前建造时） |

### 4.3 材料获取方式详解

**登记事项证明书**：

- **网上申请**：[登记·供托在线申请系统](https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/) - 手续费500日元

- **法务局窗口**：手续费600日元

- **邮寄申请**：手续费500日元

**住房贷款年末余额证明书**：

- 金融机构会在**10月至11月左右自动寄送**

- 如未收到请联系银行

## 5. e-Tax网上申报步骤

### 5.1 事前准备

1. 准备好**个人编号卡（My Number Card）**
2. 备齐**所需材料**
3. 安装**マイナポータルアプリ（个人编号门户APP）**

### 5.2 申报步骤

**第1步**：访问[确定申告书等作成角](https://www.keisan.nta.go.jp/)

**第2步**：点击"作成开始"→ 选择"e-Tax"

**第3步**：输入工资所得

- 输入源泉征收票的内容

**第4步**：选择"住宅借入金等特别控除"

- 控除种类：选择"住宅ローン控除"

**第5步**：输入住宅信息

- 取得日期

- 入住日期

- 房屋面积

- 购买价格

**第6步**：输入住房贷款信息

- 年末余额证明书上的金额

- 金融机构名称

**第7步**：选择住宅类型

- 认定住宅、ZEH标准、符合节能标准等

**第8步**：选择附件材料提交方式

- e-Tax发送（附件材料图像数据发送）

- 或另行邮寄材料

**第9步**：确认抵扣额并发送

- 确认计算出的抵扣额

- 使用个人编号卡进行电子签名

- 通过e-Tax发送

### 5.3 附件材料的提交

使用e-Tax时，附件材料可通过以下方式提交：

| 方式 | 详情 |
| --- | --- |
| **图像数据发送** | 以PDF或JPEG格式上传 |
| **邮寄材料** | 申告书发送后邮寄至税务署 |
| **窗口递交** | 直接带到税务署窗口 |

## 6. 第2年起的办理流程

### 6.1 通过年末调整办理

从第2年起，可以通过**公司的年末调整**享受住房贷款减税。

不需要再进行确定申告！

### 6.2 年末调整所需材料

| 材料 | 获取方式 |
| --- | --- |
| **工薪族住宅借入金等特别控除申告书** | 首年确定申告后，税务署会**一次性寄送剩余年份的全部表格** |
| **住房贷款年末余额证明书** | 金融机构每年寄送 |

⚠️ **重要提醒**：税务署寄送的"住宅借入金等特别控除申告书"是**剩余12年份一次性全部寄送**。请务必妥善保管，切勿遗失。

## 7. 常见问题（FAQ）

### Q1：住房贷款减税需要连续几年进行确定申告？

**答**：**只有第1年（首年）**需要确定申告。第2年起可通过年末调整办理。

### Q2：夫妻共同贷款的情况怎么办？

**答**：**夫妻双方各自需要进行确定申告**。可以根据各自的贷款金额分别享受减税。

### Q3：年末余额证明书丢失了怎么办？

**答**：请联系金融机构申请**补发**。可能会收取手续费。

### Q4：忘记申报了怎么办？

**答**：**退税申报可以在5年内**补办。但如果首年不进行确定申告，第2年起就无法通过年末调整办理。

### Q5：提前还款会减少抵扣额吗？

**答**：是的，因为**年末余额减少**，抵扣额也会相应减少。但提前还款节省的利息可能比减少的抵扣额更多。

### Q6：因工作调动搬家了怎么办？

**答**：如果本人单独赴任、家人继续居住在该住宅，可以继续享受减税。如果全家搬走，原则上无法继续享受，但重新入住后可能可以恢复。

## 8. 住房贷款减税注意事项

### 8.1 节能性能的重要性

从2024年起，**不符合节能标准的新建住宅**已不再适用住房贷款减税。

购房时请务必确认**住宅的节能性能**。

### 8.2 持续居住要求

要持续享受住房贷款减税，必须**每年12月31日仍在该住宅居住**。

### 8.3 灾害风险区域的排除

从2028年（令和10年）入住起，位于**泥石流灾害特别警戒区域**等高风险区域的新建住宅将不再适用住房贷款减税。

## 总结

让我们回顾住房贷款减税确定申告的要点。

**必须记住的5件事**：

1. **只有首年需要确定申告** - 第2年起通过年末调整办理
2. **抵扣比例0.7%，最长13年** - 贷款限额根据住宅类型而定
3. **尽早准备所需材料** - 登记事项证明书、年末余额证明书等
4. **节能标准合规很重要** - 2024年起不合规新建住宅不适用
5. **税务署的表格一次寄送12年份** - 妥善保管切勿遗失

**2026年确定申告截止日期**：**3月16日（周一）**

→ [确定申告书等作成角](https://www.keisan.nta.go.jp/)

→ [国税厅 住宅ローン控除指南](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)