# 【2026年版】日本房貸扣抵報稅指南｜首年必備文件與申報流程 | Denpyo

> 詳盡解說日本房貸扣抵（住宅ローン控除）首年報稅流程。涵蓋2026年制度變更、必備文件清單、扣抵金額計算方式、e-Tax申請步驟。同時說明新成屋、中古屋、認定住宅的差異。

- URL: https://denpyo.com/zh-TW/blog/housing-loan-deduction-first-year-2026
- Published: 2026-01-28
- Language: zh-TW

> **免責聲明**：本文僅提供一般性資訊參考，不構成稅務或法律建議。個別情況請諮詢稅理士等專業人士。  
> **揭露聲明**：本文為Denpyo部落格文章。Denpyo提供收據管理與經費管理服務。

## 前言：房貸扣抵只有第一年需要自行申報

「買了房子，但房貸扣抵要怎麼申請？」

對於在日本購屋的台灣人和香港人來說，這可能是最常見的疑問之一。

房貸扣抵（住宅ローン控除，又稱住宅ローン減税）是針對貸款購屋者提供的稅額減免制度，可以從**所得稅和住民稅中直接扣除**一定金額。

**重要觀念**：

- **只有第一年需要自己去報稅（確定申告）**

- **第二年開始可以透過公司的年末調整處理**

如果您在2025年入住新居，2026年就要首次申報房貸扣抵，這次的確定申告是必須的。

**本文將說明**：

- 房貸扣抵的運作機制與2026年制度

- 扣抵金額的計算方式與試算

- 必備文件清單與取得方式

- e-Tax的具體申報步驟

- 第二年以後的手續

## 1. 什麼是房貸扣抵？

### 1.1 基本運作方式

房貸扣抵是針對房貸年末餘額，可以按一定比例**直接從所得稅中扣除**的制度。

**扣除率**：貸款餘額的 **0.7%**

**扣除期間**：最長 **13年**

**舉例說明**：

- 房貸餘額：3,000萬日圓

- 年度扣除額：3,000萬日圓 × 0.7% = **21萬日圓**

- 13年累計：約 **250萬日圓以上** 的節稅效果

⚠️ **注意**：這是「稅額扣抵」而非「所得扣除」。由於是直接從計算出的稅金中扣除，節稅效果非常顯著。

### 1.2 申請資格條件

| 條件 | 詳細說明 |
| --- | --- |
| **所得限制** | 合計所得金額2,000萬日圓以下 |
| **貸款期間** | 10年以上 |
| **樓地板面積** | 50㎡以上（部分情況40㎡以上） |
| **居住要件** | 取得後6個月內入住，年底時仍居住 |
| **房屋類型** | 須符合節能標準等一定要件 |

**出處**：[国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)

## 2. 2026年（令和8年度）的房貸扣抵制度

### 2.1 貸款上限額度一覽

2025年入住（2026年申報）的情況：

| 房屋類型 | 貸款上限 | 扣除期間 | 年度最高扣除額 |
| --- | --- | --- | --- |
| **認定住宅（長期優良・低碳）** | 4,500萬日圓 | 13年 | 31.5萬日圓 |
| **ZEH等級節能住宅** | 3,500萬日圓 | 13年 | 24.5萬日圓 |
| **節能標準適合住宅** | 3,000萬日圓 | 13年 | 21萬日圓 |
| **其他住宅（新成屋）** | 0日圓（不適用） | - | - |

※「其他住宅」（不符合節能標準的新成屋）從2024年入住起，已不再適用房貸扣抵。

### 2.2 育兒家庭・年輕夫妻的優惠措施

以下家庭可享有更高的貸款上限：

**適用對象**：

- 有19歲以下扶養親屬的家庭

- 夫妻任一方未滿40歲的家庭

| 房屋類型 | 一般額度 | 育兒・年輕家庭 |
| --- | --- | --- |
| 認定住宅 | 4,500萬日圓 | **5,000萬日圓** |
| ZEH等級 | 3,500萬日圓 | **4,500萬日圓** |
| 節能標準適合 | 3,000萬日圓 | **4,000萬日圓** |

### 2.3 中古屋（二手屋）的情況

| 房屋類型 | 貸款上限 | 扣除期間 |
| --- | --- | --- |
| 認定住宅等 | 3,000萬日圓 | 10年 |
| 其他住宅 | 2,000萬日圓 | 10年 |

中古屋須為 **1982年以後建造**（符合新耐震標準）的住宅才適用。

**出處**：[国土交通省「住宅ローン減税」](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html)

## 3. 扣除金額的計算方式

### 3.1 基本計算公式

**年度扣除額 = 年末貸款餘額 × 0.7%**

但是，**超過貸款上限**的部分不列入扣除計算。

### 3.2 計算範例

**案例**：購買認定住宅，房貸4,800萬日圓，年末餘額4,700萬日圓

| 項目 | 金額 |
| --- | --- |
| 年末貸款餘額 | 4,700萬日圓 |
| 貸款上限 | 4,500萬日圓 |
| 可扣除額度 | 4,500萬日圓（套用上限） |
| **年度扣除額** | 4,500萬日圓 × 0.7% = **31.5萬日圓** |

### 3.3 當所得稅不夠扣除時

如果所得稅不足以扣除全部金額，剩餘部分可以**從住民稅中扣除**。

**住民稅扣除上限**：

- 所得稅課稅總所得金額 × 5%（最高97,500日圓）

**舉例**：

- 房貸扣除額：25萬日圓

- 所得稅額：15萬日圓

- 從所得稅扣除：15萬日圓

- 剩餘：10萬日圓

- 從住民稅扣除：9.75萬日圓（上限）

- **實際扣除總額：24.75萬日圓**

## 4. 必備文件清單與取得方式

### 4.1 必要文件

| 文件 | 取得方式 | 備註 |
| --- | --- | --- |
| **確定申告書** | 國稅廳網站、稅務署 | 使用e-Tax可自動產生 |
| **源泉徴収票（薪資扣繳憑單）** | 向公司索取 | 適用於受薪者 |
| **住宅借入金等特別控除額の計算明細書** | 國稅廳網站 | 與申報書一起填寫 |
| **住宅ローンの年末残高証明書（年末餘額證明）** | 銀行等金融機構 | 通常10至11月會寄來 |
| **登記事項証明書（建物）** | 法務局 | 可線上申請 |
| **登記事項証明書（土地）** | 法務局 | 有購買土地時需要 |
| **買賣契約書或承攬契約書影本** | 購屋時取得 | 用於確認契約金額 |

### 4.2 依房屋類型需要的追加文件

| 房屋類型 | 追加文件 |
| --- | --- |
| **認定長期優良住宅** | 認定通知書影本 |
| **認定低碳住宅** | 認定通知書影本 |
| **ZEH等級節能住宅** | 住宅省エネルギー性能証明書等 |
| **節能標準適合住宅** | 住宅省エネルギー性能証明書等 |
| **中古屋** | 耐震標準適合證明書等（1982年前建造者） |

### 4.3 文件取得方式詳細說明

**登記事項証明書**：

- **線上申請**：[登記・供託オンライン申請システム](https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/) - 手續費500日圓

- **法務局窗口**：手續費600日圓

- **郵寄申請**：手續費500日圓

**住宅ローンの年末残高証明書**：

- 銀行等金融機構會在 **10月至11月左右自動寄送**

- 如果沒收到，請聯繫您的銀行

## 5. e-Tax申報步驟

### 5.1 事前準備

1. 準備好 **My Number卡（マイナンバーカード）**
2. 備妥 **所有必要文件**
3. 安裝 **マイナポータル App**

### 5.2 申報流程

**Step 1**：前往[確定申告書等作成コーナー](https://www.keisan.nta.go.jp/)

**Step 2**：點選「作成開始」→ 選擇「e-Tax」

**Step 3**：輸入薪資所得

- 依據源泉徴収票內容填入

**Step 4**：選擇「住宅借入金等特別控除」

- 控除類型：選擇「住宅ローン控除」

**Step 5**：輸入房屋資訊

- 取得日期

- 入住日期

- 樓地板面積

- 取得價格

**Step 6**：輸入房貸資訊

- 年末餘額證明書上的金額

- 金融機構名稱

**Step 7**：選擇房屋類型

- 認定住宅、ZEH等級、節能標準適合等

**Step 8**：選擇附件文件提交方式

- e-Tax傳送（附上文件影像檔）

- 或另行郵寄文件

**Step 9**：確認扣除金額後送出

- 確認計算出的扣除額

- 使用My Number卡進行電子簽章

- 透過e-Tax送出

### 5.3 附件文件的提交

使用e-Tax時，附件文件可以用以下方式提交：

| 方式 | 說明 |
| --- | --- |
| **影像檔上傳** | 以PDF或JPEG格式上傳 |
| **郵寄文件** | 申報書送出後，另行郵寄至稅務署 |
| **親自送達** | 攜帶至稅務署窗口 |

## 6. 第二年以後的手續

### 6.1 透過年末調整處理即可

從第二年起，可以透過 **公司的年末調整** 來辦理房貸扣抵。

不需要再自己去申報！

### 6.2 年末調整需要的文件

| 文件 | 取得方式 |
| --- | --- |
| **給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書** | 首年申報後，稅務署會**一次寄送剩餘年度份量** |
| **住宅ローンの年末残高証明書** | 銀行每年都會寄送 |

⚠️ **重要**：稅務署寄來的「住宅借入金等特別控除申告書」會**一次寄送剩餘12年份**。請妥善保管，不要遺失。

## 7. 常見問題（FAQ）

### Q1：房貸扣抵需要自己申報幾年？

**A**：**只有第一年**需要自己辦理確定申告。第二年起可透過年末調整處理。

### Q2：夫妻共同貸款的情況怎麼辦？

**A**：**各自需要申報**。夫妻可依各自的貸款金額，分別申請扣抵。

### Q3：年末餘額證明書弄丟了怎麼辦？

**A**：請聯繫銀行**補發**。可能會收取手續費。

### Q4：忘記申報怎麼辦？

**A**：**退稅申報在5年內**都可以補申報。但如果第一年沒有申報，第二年起也無法透過年末調整處理。

### Q5：提前還款會影響扣除金額嗎？

**A**：會的，因為**年末餘額減少**，扣除額也會跟著減少。不過，提前還款省下的利息有時候更划算。

### Q6：因工作調動搬家怎麼辦？

**A**：如果本人單身赴任、家人繼續居住在該房屋，可以繼續扣抵。如果全員搬離，原則上無法繼續扣抵，但日後搬回時可能可以恢復。

## 8. 房貸扣抵注意事項

### 8.1 節能性能的重要性

從2024年起，**不符合節能標準的新成屋**已不再適用房貸扣抵。

購屋時，請務必確認**房屋的節能性能**。

### 8.2 持續居住的要件

要繼續享有房貸扣抵，必須**每年12月31日時居住在該房屋**。

### 8.3 災害風險區域的排除

從2028年（令和10年）入住起，位於**土石流特別警戒區域**等高風險區域的新成屋，預計將不再適用房貸扣抵。

## 總結

以下整理房貸扣抵報稅的重點。

**5個必記要點**：

1. **只有第一年需要自行申報** - 第二年起透過年末調整即可
2. **扣除率0.7%，最長13年** - 貸款上限依房屋類型而定
3. **及早準備必要文件** - 登記事項証明書、年末餘額證明等
4. **節能標準適合很重要** - 2024年起，不符合標準的新成屋不適用
5. **稅務署的文件會一次寄12年份** - 請妥善保管

**2026年確定申告期限**：**3月16日（週一）**

→ [確定申告書等作成コーナー](https://www.keisan.nta.go.jp/)

→ [国税庁 住宅ローン控除の案内](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm)