【2026年版】日本房貸扣抵報稅指南｜首年必備文件與申報流程

免責聲明：本文僅提供一般性資訊參考，不構成稅務或法律建議。個別情況請諮詢稅理士等專業人士。

揭露聲明：本文為Denpyo部落格文章。Denpyo提供收據管理與經費管理服務。

前言：房貸扣抵只有第一年需要自行申報

「買了房子，但房貸扣抵要怎麼申請？」

對於在日本購屋的台灣人和香港人來說，這可能是最常見的疑問之一。

房貸扣抵（住宅ローン控除，又稱住宅ローン減税）是針對貸款購屋者提供的稅額減免制度，可以從所得稅和住民稅中直接扣除一定金額。

重要觀念：

只有第一年需要自己去報稅（確定申告）

第二年開始可以透過公司的年末調整處理

如果您在2025年入住新居，2026年就要首次申報房貸扣抵，這次的確定申告是必須的。

本文將說明：

房貸扣抵的運作機制與2026年制度

扣抵金額的計算方式與試算

必備文件清單與取得方式

e-Tax的具體申報步驟

第二年以後的手續

1. 什麼是房貸扣抵？

1.1 基本運作方式

房貸扣抵是針對房貸年末餘額，可以按一定比例直接從所得稅中扣除的制度。

扣除率：貸款餘額的 0.7%

扣除期間：最長 13年

舉例說明：

房貸餘額：3,000萬日圓

年度扣除額：3,000萬日圓 × 0.7% = 21萬日圓

13年累計：約 250萬日圓以上 的節稅效果

⚠️ 注意：這是「稅額扣抵」而非「所得扣除」。由於是直接從計算出的稅金中扣除，節稅效果非常顯著。

1.2 申請資格條件

條件	詳細說明
所得限制	合計所得金額2,000萬日圓以下
貸款期間	10年以上
樓地板面積	50㎡以上（部分情況40㎡以上）
居住要件	取得後6個月內入住，年底時仍居住
房屋類型	須符合節能標準等一定要件

出處：国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」

2. 2026年（令和8年度）的房貸扣抵制度

2.1 貸款上限額度一覽

2025年入住（2026年申報）的情況：

房屋類型	貸款上限	扣除期間	年度最高扣除額
認定住宅（長期優良・低碳）	4,500萬日圓	13年	31.5萬日圓
ZEH等級節能住宅	3,500萬日圓	13年	24.5萬日圓
節能標準適合住宅	3,000萬日圓	13年	21萬日圓
其他住宅（新成屋）	0日圓（不適用）	-	-

※「其他住宅」（不符合節能標準的新成屋）從2024年入住起，已不再適用房貸扣抵。

2.2 育兒家庭・年輕夫妻的優惠措施

以下家庭可享有更高的貸款上限：

適用對象：

有19歲以下扶養親屬的家庭

夫妻任一方未滿40歲的家庭

房屋類型	一般額度	育兒・年輕家庭
認定住宅	4,500萬日圓	5,000萬日圓
ZEH等級	3,500萬日圓	4,500萬日圓
節能標準適合	3,000萬日圓	4,000萬日圓

2.3 中古屋（二手屋）的情況

房屋類型	貸款上限	扣除期間
認定住宅等	3,000萬日圓	10年
其他住宅	2,000萬日圓	10年

中古屋須為 1982年以後建造（符合新耐震標準）的住宅才適用。

出處：国土交通省「住宅ローン減税」

3. 扣除金額的計算方式

3.1 基本計算公式

年度扣除額 = 年末貸款餘額 × 0.7%

但是，超過貸款上限的部分不列入扣除計算。

3.2 計算範例

案例：購買認定住宅，房貸4,800萬日圓，年末餘額4,700萬日圓

項目	金額
年末貸款餘額	4,700萬日圓
貸款上限	4,500萬日圓
可扣除額度	4,500萬日圓（套用上限）
年度扣除額	4,500萬日圓 × 0.7% = 31.5萬日圓

3.3 當所得稅不夠扣除時

如果所得稅不足以扣除全部金額，剩餘部分可以從住民稅中扣除。

住民稅扣除上限：

所得稅課稅總所得金額 × 5%（最高97,500日圓）

舉例：

房貸扣除額：25萬日圓

所得稅額：15萬日圓

從所得稅扣除：15萬日圓

剩餘：10萬日圓

從住民稅扣除：9.75萬日圓（上限）

實際扣除總額：24.75萬日圓

4. 必備文件清單與取得方式

4.1 必要文件

文件	取得方式	備註
確定申告書	國稅廳網站、稅務署	使用e-Tax可自動產生
源泉徴収票（薪資扣繳憑單）	向公司索取	適用於受薪者
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	國稅廳網站	與申報書一起填寫
住宅ローンの年末残高証明書（年末餘額證明）	銀行等金融機構	通常10至11月會寄來
登記事項証明書（建物）	法務局	可線上申請
登記事項証明書（土地）	法務局	有購買土地時需要
買賣契約書或承攬契約書影本	購屋時取得	用於確認契約金額

4.2 依房屋類型需要的追加文件

房屋類型	追加文件
認定長期優良住宅	認定通知書影本
認定低碳住宅	認定通知書影本
ZEH等級節能住宅	住宅省エネルギー性能証明書等
節能標準適合住宅	住宅省エネルギー性能証明書等
中古屋	耐震標準適合證明書等（1982年前建造者）

4.3 文件取得方式詳細說明

登記事項証明書：

線上申請：登記・供託オンライン申請システム - 手續費500日圓

法務局窗口：手續費600日圓

郵寄申請：手續費500日圓

住宅ローンの年末残高証明書：

銀行等金融機構會在 10月至11月左右自動寄送

如果沒收到，請聯繫您的銀行

5. e-Tax申報步驟

5.1 事前準備

準備好 My Number卡（マイナンバーカード）
備妥 所有必要文件
安裝 マイナポータル App

5.2 申報流程

Step 1：前往確定申告書等作成コーナー

Step 2：點選「作成開始」→ 選擇「e-Tax」

Step 3：輸入薪資所得

依據源泉徴収票內容填入

Step 4：選擇「住宅借入金等特別控除」

控除類型：選擇「住宅ローン控除」

Step 5：輸入房屋資訊

取得日期

入住日期

樓地板面積

取得價格

Step 6：輸入房貸資訊

年末餘額證明書上的金額

金融機構名稱

Step 7：選擇房屋類型

認定住宅、ZEH等級、節能標準適合等

Step 8：選擇附件文件提交方式

e-Tax傳送（附上文件影像檔）

或另行郵寄文件

Step 9：確認扣除金額後送出

確認計算出的扣除額

使用My Number卡進行電子簽章

透過e-Tax送出

5.3 附件文件的提交

使用e-Tax時，附件文件可以用以下方式提交：

方式	說明
影像檔上傳	以PDF或JPEG格式上傳
郵寄文件	申報書送出後，另行郵寄至稅務署
親自送達	攜帶至稅務署窗口

6. 第二年以後的手續

6.1 透過年末調整處理即可

從第二年起，可以透過 公司的年末調整 來辦理房貸扣抵。

不需要再自己去申報！

6.2 年末調整需要的文件

文件	取得方式
給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書	首年申報後，稅務署會一次寄送剩餘年度份量
住宅ローンの年末残高証明書	銀行每年都會寄送

⚠️ 重要：稅務署寄來的「住宅借入金等特別控除申告書」會一次寄送剩餘12年份。請妥善保管，不要遺失。

7. 常見問題（FAQ）

Q1：房貸扣抵需要自己申報幾年？

A：只有第一年需要自己辦理確定申告。第二年起可透過年末調整處理。

Q2：夫妻共同貸款的情況怎麼辦？

A：各自需要申報。夫妻可依各自的貸款金額，分別申請扣抵。

Q3：年末餘額證明書弄丟了怎麼辦？

A：請聯繫銀行補發。可能會收取手續費。

Q4：忘記申報怎麼辦？

A：退稅申報在5年內都可以補申報。但如果第一年沒有申報，第二年起也無法透過年末調整處理。

Q5：提前還款會影響扣除金額嗎？

A：會的，因為年末餘額減少，扣除額也會跟著減少。不過，提前還款省下的利息有時候更划算。

Q6：因工作調動搬家怎麼辦？

A：如果本人單身赴任、家人繼續居住在該房屋，可以繼續扣抵。如果全員搬離，原則上無法繼續扣抵，但日後搬回時可能可以恢復。

8. 房貸扣抵注意事項

8.1 節能性能的重要性

從2024年起，不符合節能標準的新成屋已不再適用房貸扣抵。

購屋時，請務必確認房屋的節能性能。

8.2 持續居住的要件

要繼續享有房貸扣抵，必須每年12月31日時居住在該房屋。

8.3 災害風險區域的排除

從2028年（令和10年）入住起，位於土石流特別警戒區域等高風險區域的新成屋，預計將不再適用房貸扣抵。

總結

以下整理房貸扣抵報稅的重點。

5個必記要點：

只有第一年需要自行申報 - 第二年起透過年末調整即可
扣除率0.7%，最長13年 - 貸款上限依房屋類型而定
及早準備必要文件 - 登記事項証明書、年末餘額證明等
節能標準適合很重要 - 2024年起，不符合標準的新成屋不適用
稅務署的文件會一次寄12年份 - 請妥善保管

2026年確定申告期限：3月16日（週一）

→ 確定申告書等作成コーナー

→ 国税庁住宅ローン控除の案内