[2026년판] 주택담보대출 공제 확정신고 가이드 | 첫해 필요서류와 절차 | Denpyo

면책조항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세무 또는 법률 자문이 아닙니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

공개사항: 이 글은 Denpyo 블로그 게시물입니다. Denpyo는 영수증 관리 및 경비 관리 서비스를 제공합니다.

들어가며: 주택담보대출 공제는 첫해에만 확정신고가 필요합니다

"내 집을 샀는데, 주택담보대출 공제는 어떻게 받는 거지?"

일본에서 처음 집을 사신 분들이 가장 많이 하시는 질문입니다.

주택담보대출 공제(住宅ローン控除, 주택담보대출 감세라고도 함)는 주택담보대출을 받아 내 집을 마련한 분이 소득세와 주민세에서 세금을 공제 받을 수 있는 제도입니다.

핵심 포인트:

• 첫해(1년차)에만 확정신고(確定申告)가 필요

• 2년차부터는 연말정산(年末調整)으로 처리 가능

2026년에 처음으로 주택담보대출 공제를 받으시는 분(2025년에 입주하신 분)은 이번 확정신고가 반드시 필요합니다.

이 글에서 알 수 있는 내용:

• 주택담보대출 공제의 구조와 2026년 제도

• 공제액 계산방법과 시뮬레이션

• 필요서류 목록과 발급방법

• e-Tax를 이용한 구체적인 신청절차

• 2년차 이후의 절차

1. 주택담보대출 공제란?

1.1 기본 구조

주택담보대출 공제는 주택담보대출의 연말 잔액에 대해 일정 비율을 소득세에서 직접 공제 받을 수 있는 제도입니다.

공제율: 대출 잔액의 0.7%

공제기간: 최대 13년간

구체적인 예시:

• 주택담보대출 잔액: 3,000만 엔

• 연간 공제액: 3,000만 엔 × 0.7% = 21만 엔

• 13년간 합계: 약 250만 엔 이상의 절세 효과

⚠️ 주의: 이것은 '소득공제'가 아니라 '세액공제'입니다. 계산된 세금에서 직접 차감되기 때문에 절세 효과가 매우 큽니다. 한국의 소득공제와는 다르게, 세금 자체에서 빠지는 것이므로 체감 혜택이 훨씬 큽니다.

1.2 공제를 받기 위한 조건

출처: 국세청(国税庁) '住宅ローン控除를 받으시는 분께'

2. 2026년(레이와 8년도) 주택담보대출 공제 제도

2.1 차입한도액 일람

2025년 입주(2026년 신고)의 경우:

※ '기타 주택'(에너지절약 기준에 적합하지 않은 신축 주택)은 2024년 이후 입주분부터 주택담보대출 공제 대상에서 제외되었습니다.

2.2 자녀양육 세대 및 젊은 부부 세대 우대조치

아래에 해당하는 세대는 차입한도액이 상향됩니다:

대상 세대:

• 19세 미만의 부양가족이 있는 세대

• 부부 중 한 명이 40세 미만인 세대

2.3 중고주택의 경우

중고주택은 1982년 이후에 건축된 주택(신내진기준 적용)이 대상입니다.

출처: 국토교통성(国土交通省) '住宅ローン減税'

3. 공제액 계산방법

3.1 기본 계산식

연간 공제액 = 연말 대출 잔액 × 0.7%

단, 차입한도액을 초과하는 부분은 공제 대상이 아닙니다.

3.2 계산 예시

케이스: 인정주택 구입, 주택담보대출 4,800만 엔, 연말 잔액 4,700만 엔

3.3 소득세로 공제받지 못한 경우

소득세에서 다 공제받지 못한 금액은 주민세에서도 공제 받을 수 있습니다.

주민세 공제 상한:

• 소득세의 과세총소득금액 등 × 5% (최대 97,500엔)

구체적인 예시:

• 주택담보대출 공제액: 25만 엔

• 소득세액: 15만 엔

• 소득세에서 공제: 15만 엔

• 남은 금액: 10만 엔

• 주민세에서 공제: 9.75만 엔 (상한)

• 실제 공제 총액: 24.75만 엔

4. 필요서류 목록과 발급방법

4.1 필수서류

4.2 주택 종류에 따른 추가서류

4.3 서류 발급방법 상세

등기사항증명서(登記事項証明書):

• 온라인 신청: 등기/공탁 온라인 신청 시스템 - 수수료 500엔

• 법무국 창구: 수수료 600엔

• 우편: 수수료 500엔

주택담보대출 연말잔액증명서:

• 금융기관에서 10월~11월경에 자동 발송됩니다

• 도착하지 않은 경우 금융기관에 연락하세요

5. e-Tax 신청절차

5.1 사전 준비

1. 마이넘버카드(マイナンバーカード) 준비
2. 필요서류를 손에 두고 준비
3. 마이나포털 앱 설치

5.2 신청절차

Step 1: 확정신고서 작성 코너에 접속

Step 2: '작성 시작' → 'e-Tax' 선택

Step 3: 급여소득 입력

• 원천징수표의 내용을 입력

Step 4: '주택차입금 등 특별공제' 선택

• 공제 종류: '주택담보대출 공제' 선택

Step 5: 주택 정보 입력

• 취득연월일

• 거주 시작 연월일

• 바닥 면적

• 취득가액

Step 6: 주택담보대출 정보 입력

• 연말잔액증명서의 금액

• 금융기관명

Step 7: 주택 종류 선택

• 인정주택, ZEH 수준, 에너지절약 기준 적합 등

Step 8: 첨부서류 제출방법 선택

• e-Tax 전송 (첨부서류 이미지 데이터 전송)

• 또는 서류는 별도 우편 발송

Step 9: 공제액 확인 후 전송

• 계산된 공제액 확인

• 마이넘버카드로 전자서명

• e-Tax로 전송

5.3 첨부서류 제출

e-Tax의 경우, 첨부서류는 다음 방법으로 제출할 수 있습니다:

6. 2년차 이후의 절차

6.1 연말정산으로 처리 가능

2년차부터는 직장의 연말정산으로 주택담보대출 공제를 받을 수 있습니다.

확정신고는 필요 없습니다!

6.2 연말정산에 필요한 서류

⚠️ 중요: 세무서에서 오는 '주택차입금 등 특별공제 신고서'는 남은 12년분이 한꺼번에 옵니다. 분실하지 않도록 잘 보관하세요.

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 주택담보대출 공제는 몇 년차까지 확정신고가 필요한가요?

A: 첫해(1년차)에만 확정신고가 필요합니다. 2년차부터는 연말정산으로 처리할 수 있습니다.

Q2: 부부가 함께 대출을 받은 경우는요?

A: 각자 확정신고를 해야 합니다. 부부 각자의 차입액에 따라 각각 공제를 받을 수 있습니다.

Q3: 연말잔액증명서를 분실한 경우는요?

A: 금융기관에 연락해서 재발급 받으세요. 수수료가 발생할 수 있습니다.

Q4: 확정신고를 잊어버린 경우는요?

A: 환부신고는 5년 이내라면 소급해서 신고할 수 있습니다. 첫해에 확정신고를 하지 않으면 2년차 이후의 연말정산도 할 수 없습니다.

Q5: 조기상환을 하면 공제액이 줄어드나요?

A: 네, 연말 잔액이 줄어들기 때문에 공제액도 줄어듭니다. 다만, 조기상환으로 이자가 줄어드는 효과가 더 큰 경우도 있습니다.

Q6: 전근으로 이사한 경우는요?

A: 본인만 단신부임하고 가족이 계속 거주하는 경우에는 공제를 계속 받을 수 있습니다. 전원이 이사한 경우에는 원칙적으로 공제를 받을 수 없지만, 다시 거주하게 된 경우 재개할 수 있는 경우도 있습니다.

8. 주택담보대출 공제 주의사항

8.1 에너지절약 성능의 중요성

2024년 이후, 에너지절약 기준에 적합하지 않은 신축주택은 주택담보대출 공제 대상에서 제외되었습니다.

주택 구입 시에는 반드시 주택의 에너지절약 성능을 확인하세요.

8.2 거주요건 계속 충족

주택담보대출 공제를 계속 받으려면 매년 12월 31일 시점에 거주 중이어야 합니다.

8.3 재해위험구역 제외

레이와 10년(2028년) 이후 입주분부터 토사재해 특별경계구역 등 재해 위험이 높은 구역의 신축주택은 주택담보대출 공제 대상에서 제외될 예정입니다.

정리

주택담보대출 공제 확정신고의 핵심 포인트를 정리합니다.

기억해야 할 5가지:

1. 첫해에만 확정신고가 필요 - 2년차부터는 연말정산으로 OK
2. 공제율은 0.7%, 최대 13년간 - 차입한도액은 주택 종류에 따라 다름
3. 필요서류는 미리 준비 - 등기사항증명서, 연말잔액증명서 등
4. 에너지절약 기준 적합이 중요 - 2024년 이후, 비적합 신축은 대상 외
5. 세무서에서 오는 서류는 12년분이 한꺼번에 - 분실하지 않도록 보관

2026년 확정신고 마감: 3월 16일(월)

→ 확정신고서 작성 코너

→ 국세청 주택담보대출 공제 안내