Hướng dẫn khấu trừ vay mua nhà 2026 | Thủ tục năm đầu tiên | Denpyo

Lưu ý quan trọng: Bài viết này cung cấp thông tin tổng quát, không phải tư vấn thuế hay pháp lý chuyên nghiệp. Mỗi trường hợp có thể khác nhau, vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia thuế (税理士 - zeirishi) cho tình huống cụ thể của bạn.

Thông tin minh bạch: Đây là bài viết từ blog của Denpyo - dịch vụ quản lý hóa đơn và chi phí.

Mở đầu: Chỉ năm đầu tiên mới cần tự khai thuế

"Mình vừa mua nhà xong, nhưng làm sao để được giảm thuế vay mua nhà đây?"

Đây là câu hỏi mà rất nhiều người Việt tại Nhật thắc mắc khi lần đầu sở hữu ngôi nhà của riêng mình.

Khấu trừ vay mua nhà (住宅ローン控除 - Jūtaku Rōn Kōjo) là chính sách cho phép người vay tiền mua nhà được giảm trực tiếp thuế thu nhập và thuế cư trú - một khoản tiết kiệm rất đáng kể!

Điểm quan trọng cần nhớ:

• Chỉ năm đầu tiên cần tự làm thủ tục khai thuế (確定申告)

• Từ năm thứ 2 trở đi, công ty sẽ lo giúp qua điều chỉnh thuế cuối năm (年末調整)

Nếu bạn chuyển vào nhà mới trong năm 2025 và muốn được khấu trừ thuế lần đầu vào năm 2026, thì bạn bắt buộc phải khai thuế trong kỳ này.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu:

• Cơ chế khấu trừ vay mua nhà và quy định năm 2026

• Cách tính số tiền được khấu trừ

• Danh sách giấy tờ cần chuẩn bị và cách lấy

• Hướng dẫn từng bước nộp qua e-Tax

• Thủ tục cho năm thứ 2 trở đi

1. Khấu trừ vay mua nhà là gì?

1.1 Cơ chế hoạt động

Khấu trừ vay mua nhà cho phép bạn trừ trực tiếp một tỷ lệ phần trăm số dư nợ vay cuối năm vào số thuế phải nộp.

Tỷ lệ khấu trừ: 0.7% số dư nợ vay

Thời gian khấu trừ: Tối đa 13 năm

Ví dụ cụ thể:

• Số dư nợ vay cuối năm: 30 triệu yên (¥30,000,000)

• Số tiền được khấu trừ mỗi năm: 30 triệu × 0.7% = 210,000 yên

• Tổng tiết kiệm trong 13 năm: Hơn 2.5 triệu yên

⚠️ Lưu ý: Đây là "khấu trừ thuế" (税額控除) chứ không phải "khấu trừ thu nhập" (所得控除). Nghĩa là số tiền này được trừ trực tiếp vào thuế phải nộp, không phải trừ vào thu nhập chịu thuế. Vì vậy, hiệu quả tiết kiệm rất lớn!

1.2 Điều kiện để được khấu trừ

Nguồn: Cục Thuế Quốc gia (NTA) - Hướng dẫn khấu trừ vay mua nhà

2. Chế độ khấu trừ vay mua nhà năm 2026

2.1 Bảng hạn mức vay được tính khấu trừ

Áp dụng cho người chuyển vào nhà năm 2025 (khai thuế năm 2026):

※ Lưu ý quan trọng: Từ năm 2024, nhà xây mới không đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng sẽ không được hưởng khấu trừ vay mua nhà nữa.

2.2 Ưu đãi cho gia đình có con nhỏ và vợ chồng trẻ

Các hộ gia đình sau được nâng hạn mức vay:

Đối tượng được ưu đãi:

• Hộ gia đình có con dưới 19 tuổi đang được nuôi dưỡng

• Hộ gia đình có vợ hoặc chồng dưới 40 tuổi

2.3 Đối với nhà đã qua sử dụng (中古住宅)

Nhà đã qua sử dụng phải được xây từ năm 1982 trở về sau (đạt tiêu chuẩn chống động đất mới).

Nguồn: Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) - Giảm thuế vay mua nhà

3. Cách tính số tiền được khấu trừ

3.1 Công thức tính cơ bản

Số tiền khấu trừ năm = Số dư nợ vay cuối năm × 0.7%

Tuy nhiên, phần vượt quá hạn mức vay tối đa sẽ không được tính khấu trừ.

3.2 Ví dụ tính toán

Trường hợp: Mua nhà được chứng nhận, vay 48 triệu yên, số dư cuối năm 47 triệu yên

3.3 Khi thuế thu nhập không đủ để khấu trừ hết

Nếu số tiền khấu trừ lớn hơn thuế thu nhập phải nộp, phần còn lại sẽ được trừ tiếp vào thuế cư trú.

Giới hạn khấu trừ từ thuế cư trú:

• 5% thu nhập chịu thuế (tối đa 97,500 yên)

Ví dụ:

• Số tiền được khấu trừ: 250,000 yên

• Thuế thu nhập phải nộp: 150,000 yên

• Khấu trừ từ thuế thu nhập: 150,000 yên

• Phần còn lại: 100,000 yên

• Khấu trừ từ thuế cư trú: 97,500 yên (đạt mức tối đa)

• Tổng số thực tế được khấu trừ: 247,500 yên

4. Danh sách giấy tờ cần thiết và cách lấy

4.1 Giấy tờ bắt buộc

4.2 Giấy tờ bổ sung theo loại nhà

4.3 Hướng dẫn chi tiết cách lấy giấy tờ

Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (登記事項証明書):

• Đăng ký online: Hệ thống đăng ký online - Phí 500 yên

• Tại quầy Cục Pháp vụ: Phí 600 yên

• Gửi qua bưu điện: Phí 500 yên

Giấy xác nhận số dư nợ cuối năm:

• Ngân hàng sẽ tự động gửi đến vào khoảng tháng 10-11

• Nếu không nhận được, hãy liên hệ ngân hàng

5. Hướng dẫn nộp qua e-Tax

5.1 Chuẩn bị trước

1. Chuẩn bị thẻ My Number (マイナンバーカード)
2. Sắp xếp sẵn các giấy tờ cần thiết
3. Cài đặt ứng dụng My Number Portal (マイナポータルアプリ) trên điện thoại

5.2 Các bước nộp

Bước 1: Truy cập Trang tạo tờ khai thuế

Bước 2: Nhấn "Bắt đầu tạo" (作成開始) → Chọn "e-Tax"

Bước 3: Nhập thông tin thu nhập từ lương

• Nhập theo phiếu khấu trừ thuế tại nguồn (源泉徴収票)

Bước 4: Chọn "Khấu trừ đặc biệt vay mua nhà" (住宅借入金等特別控除)

• Chọn loại khấu trừ: "Khấu trừ vay mua nhà"

Bước 5: Nhập thông tin về nhà

• Ngày mua nhà

• Ngày chuyển vào ở

• Diện tích sàn

• Giá mua

Bước 6: Nhập thông tin về khoản vay

• Số tiền ghi trên giấy xác nhận số dư cuối năm

• Tên ngân hàng cho vay

Bước 7: Chọn loại nhà

• Nhà được chứng nhận, nhà chuẩn ZEH, nhà đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng, v.v.

Bước 8: Chọn cách nộp giấy tờ đính kèm

• Gửi kèm file qua e-Tax (tải lên hình ảnh giấy tờ)

• Hoặc gửi giấy tờ riêng qua bưu điện

Bước 9: Kiểm tra số tiền khấu trừ và gửi

• Xác nhận số tiền khấu trừ đã tính

• Ký điện tử bằng thẻ My Number

• Gửi qua e-Tax

5.3 Cách nộp giấy tờ đính kèm

Khi nộp qua e-Tax, giấy tờ đính kèm có thể nộp theo các cách sau:

6. Thủ tục từ năm thứ 2 trở đi

6.1 Công ty sẽ lo giúp qua điều chỉnh thuế cuối năm

Từ năm thứ 2 trở đi, bạn có thể được khấu trừ vay mua nhà thông qua điều chỉnh thuế cuối năm (年末調整) do công ty thực hiện.

Không cần tự khai thuế nữa!

6.2 Giấy tờ cần cho điều chỉnh thuế cuối năm

⚠️ Quan trọng: Tờ khai từ sở thuế sẽ được gửi đủ cho 12 năm còn lại cùng một lúc. Hãy giữ cẩn thận, đừng để mất!

7. Câu hỏi thường gặp

Hỏi 1: Cần tự khai thuế trong bao nhiêu năm?

Đáp: Chỉ năm đầu tiên cần tự khai thuế. Từ năm thứ 2 trở đi, công ty sẽ xử lý qua điều chỉnh thuế cuối năm.

Hỏi 2: Nếu vợ chồng cùng vay thì sao?

Đáp: Mỗi người phải khai thuế riêng. Mỗi người được khấu trừ theo số tiền mình vay.

Hỏi 3: Nếu bị mất giấy xác nhận số dư nợ cuối năm?

Đáp: Liên hệ ngân hàng để xin cấp lại. Có thể phải trả phí.

Hỏi 4: Nếu quên khai thuế thì sao?

Đáp: Có thể khai bổ sung trong vòng 5 năm để được hoàn thuế. Nhưng nếu không khai năm đầu, bạn cũng không thể làm điều chỉnh thuế cuối năm từ năm thứ 2.

Hỏi 5: Nếu trả nợ trước hạn thì số tiền khấu trừ có giảm không?

Đáp: Có, vì số dư nợ cuối năm giảm nên số tiền khấu trừ cũng giảm. Tuy nhiên, việc tiết kiệm tiền lãi khi trả trước có thể lớn hơn số khấu trừ bị mất.

Hỏi 6: Nếu phải chuyển công tác thì sao?

Đáp: Nếu chỉ bạn đi công tác xa mà gia đình vẫn ở nhà, bạn vẫn được khấu trừ. Nếu cả gia đình chuyển đi, về nguyên tắc sẽ không được khấu trừ nữa, nhưng có thể được tiếp tục nếu quay về ở lại.

8. Những điều cần lưu ý

8.1 Tầm quan trọng của tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng

Từ năm 2024, nhà xây mới không đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng sẽ không được hưởng khấu trừ vay mua nhà.

Khi mua nhà, hãy kiểm tra kỹ chứng nhận tiết kiệm năng lượng của ngôi nhà.

8.2 Phải tiếp tục ở tại nhà

Để tiếp tục được khấu trừ, bạn phải đang sống tại nhà đó vào ngày 31 tháng 12 mỗi năm.

8.3 Nhà trong vùng có nguy cơ thiên tai

Từ năm 2028, nhà xây mới trong vùng cảnh báo đặc biệt về sạt lở đất và các khu vực có nguy cơ thiên tai cao sẽ không được hưởng khấu trừ vay mua nhà.

Tổng kết

Hãy nhớ những điểm chính về khấu trừ vay mua nhà:

5 điều cần ghi nhớ:

1. Chỉ năm đầu cần tự khai thuế - Từ năm thứ 2, công ty sẽ lo qua điều chỉnh thuế cuối năm
2. Tỷ lệ khấu trừ 0.7%, tối đa 13 năm - Hạn mức vay được tính tùy theo loại nhà
3. Chuẩn bị giấy tờ sớm - Giấy chứng nhận đăng ký, giấy xác nhận số dư nợ, v.v.
4. Tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng rất quan trọng - Từ 2024, nhà mới không đạt chuẩn không được khấu trừ
5. Tờ khai từ sở thuế gửi đủ 12 năm cùng lúc - Giữ cẩn thận, đừng để mất!

Hạn khai thuế năm 2026: Ngày 16 tháng 3 (Thứ Hai)

→ Trang tạo tờ khai thuế

→ Hướng dẫn khấu trừ vay mua nhà - NTA