Dedução do Empréstimo Imobiliário 2026 | Guia Primeiro Ano | Denpyo

Glossário de Termos Japoneses

Para facilitar a compreensão e a comunicação com órgãos japoneses, confira os termos mais importantes:

Aviso Legal: Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui assessoria tributária ou jurídica. Para questões específicas sobre sua situação, consulte um contador (税理士 - zeirishi) ou outro profissional qualificado.

Divulgação: Este artigo é do blog da Denpyo. A Denpyo oferece serviços de gerenciamento de recibos e despesas.

Introdução: A dedução do empréstimo imobiliário exige declaração apenas no primeiro ano

"Comprei minha casa própria no Japão, mas como faço para receber a dedução do empréstimo imobiliário?"

Se você é brasileiro morando no Japão e acabou de financiar seu primeiro imóvel, essa dúvida é completamente normal. A boa notícia é que existe um benefício fiscal muito vantajoso chamado dedução do empréstimo imobiliário (住宅ローン控除 - jutaku loan koujo), que permite abater diretamente do seu imposto de renda e imposto residencial uma parte do seu financiamento.

Ponto fundamental:

• Apenas no primeiro ano você precisa fazer a declaração de imposto (kakutei shinkoku)

• A partir do segundo ano, o ajuste de fim de ano (nenmatsu chousei) feito pela sua empresa já resolve tudo

Se você comprou seu imóvel e se mudou em 2025, precisará fazer a declaração de imposto em 2026. Este guia vai te ajudar em todo o processo.

O que você vai aprender neste artigo:

• Como funciona a dedução do empréstimo imobiliário e as regras de 2026

• Como calcular o valor da dedução (com exemplos práticos)

• Lista completa de documentos necessários e onde consegui-los

• Passo a passo para declarar pelo e-Tax

• O que fazer a partir do segundo ano

1. O que é a Dedução do Empréstimo Imobiliário?

1.1 Como funciona

A dedução do empréstimo imobiliário permite que você desconte diretamente do seu imposto de renda um percentual do saldo devedor do seu financiamento no fim do ano.

Taxa de dedução: 0,7% do saldo devedor

Período de dedução: Até 13 anos

Exemplo prático:

• Saldo do financiamento em 31/12: ¥30.000.000 (30 milhões de ienes)

• Dedução anual: ¥30.000.000 × 0,7% = ¥210.000

• Em 13 anos, a economia pode passar de ¥2.500.000 (2,5 milhões de ienes)!

Atenção: Isso é um crédito fiscal (税額控除 - zeigaku koujo), não uma dedução da base de cálculo. O valor é descontado diretamente do imposto que você pagaria, o que torna o benefício muito mais significativo.

1.2 Requisitos para ter direito à dedução

Fonte: NTA - Agência Nacional de Impostos do Japão

2. Sistema de Dedução do Empréstimo Imobiliário em 2026

2.1 Tabela de limites de empréstimo

Para quem se mudou em 2025 (declarando em 2026):

Importante: Desde 2024, imóveis novos que não atendem aos padrões de eficiência energética não têm mais direito à dedução do empréstimo imobiliário.

2.2 Benefícios especiais para famílias com filhos e casais jovens

Os seguintes grupos têm direito a limites de empréstimo maiores:

Quem se qualifica:

• Famílias com dependentes menores de 19 anos

• Casais em que pelo menos um cônjuge tem menos de 40 anos

2.3 Para imóveis usados

Para imóveis usados, a construção deve ser de 1982 ou posterior (normas antissísmicas modernas).

Fonte: MLIT - Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo

3. Como Calcular o Valor da Dedução

3.1 Fórmula básica

Dedução Anual = Saldo Devedor em 31/12 × 0,7%

Porém, valores que ultrapassam o limite de empréstimo da sua categoria não entram no cálculo.

3.2 Exemplo de cálculo

Situação: Comprou habitação certificada, financiamento de ¥48 milhões, saldo em 31/12 de ¥47 milhões

3.3 Quando o imposto de renda não cobre toda a dedução

Se o seu imposto de renda for menor que o valor da dedução, o restante pode ser abatido do imposto residencial (住民税 - juuminzei).

Limite de dedução do imposto residencial:

• 5% da renda tributável (máximo de ¥97.500)

Exemplo:

• Dedução do empréstimo imobiliário: ¥250.000

• Imposto de renda a pagar: ¥150.000

• Abatido do imposto de renda: ¥150.000

• Restante: ¥100.000

• Abatido do imposto residencial: ¥97.500 (limite)

• Dedução total efetiva: ¥247.500

4. Documentos Necessários e Como Obtê-los

4.1 Documentos essenciais

4.2 Documentos adicionais por tipo de imóvel

4.3 Como obter os documentos

Certidão de Registro do Imóvel (登記事項証明書):

• Online: Sistema de Solicitação Online de Registro - Taxa: ¥500

• Presencial no Cartório de Registro (法務局): Taxa: ¥600

• Por correio: Taxa: ¥500

Certificado de Saldo Devedor do Financiamento:

• Enviado automaticamente pelo seu banco entre outubro e novembro

• Se não receber, entre em contato com a instituição financeira

5. Passo a Passo para Declarar pelo e-Tax

5.1 Preparação

1. Tenha seu My Number Card (マイナンバーカード) em mãos
2. Reúna todos os documentos necessários
3. Instale o aplicativo My Number Portal (マイナポータル) no celular

5.2 Etapas da declaração

Passo 1: Acesse o Portal de Preparação de Declaração de Imposto da NTA

Passo 2: Clique em "Iniciar Preparação" (作成開始) e selecione "e-Tax"

Passo 3: Insira seus rendimentos

• Digite as informações do seu informe de rendimentos (源泉徴収票)

Passo 4: Selecione "Dedução Especial de Empréstimo Imobiliário" (住宅借入金等特別控除)

• Escolha "Dedução do Empréstimo Imobiliário" (住宅ローン控除)

Passo 5: Insira as informações do imóvel

• Data de aquisição (取得年月日)

• Data em que começou a morar (居住開始年月日)

• Área do imóvel (床面積)

• Valor de aquisição (取得価額)

Passo 6: Insira as informações do financiamento

• Valor do certificado de saldo devedor

• Nome da instituição financeira

Passo 7: Selecione o tipo de imóvel

• Habitação certificada, padrão ZEH, padrão energético, etc.

Passo 8: Escolha como enviar os documentos anexos

• Envio digital (imagens em PDF ou JPEG)

• Ou envio posterior por correio

Passo 9: Confirme a dedução e envie

• Verifique o valor calculado da dedução

• Assine eletronicamente com o My Number Card

• Envie pelo e-Tax

5.3 Envio dos documentos anexos

No e-Tax, você pode enviar os documentos de três formas:

6. O que Fazer a Partir do Segundo Ano

6.1 O ajuste de fim de ano resolve tudo

A partir do segundo ano, você receberá a dedução do empréstimo imobiliário automaticamente pelo ajuste de fim de ano (年末調整 - nenmatsu chousei) feito pela sua empresa.

Não precisa mais fazer declaração de imposto!

6.2 Documentos necessários para o ajuste de fim de ano

Muito importante: O formulário enviado pela Receita contém todas as folhas para os 12 anos seguintes. Guarde-os em local seguro para não perder!

7. Perguntas Frequentes (FAQ)

P1: Por quantos anos preciso fazer declaração de imposto para a dedução?

R: Apenas no primeiro ano você precisa fazer a declaração de imposto. A partir do segundo ano, o ajuste de fim de ano da empresa resolve.

P2: E se o casal tiver financiamento conjunto?

R: Cada cônjuge deve fazer sua própria declaração. Cada um pode deduzir de acordo com sua parte do financiamento.

P3: E se eu perder o certificado de saldo devedor?

R: Entre em contato com seu banco para solicitar uma segunda via. Pode haver cobrança de taxa.

P4: E se eu esquecer de declarar?

R: A declaração para restituição pode ser feita em até 5 anos. Porém, se você não fizer a declaração no primeiro ano, não poderá usar o ajuste de fim de ano nos anos seguintes.

P5: Se eu fizer amortização antecipada, a dedução diminui?

R: Sim, como o saldo devedor diminui, a dedução também diminui. Mas em muitos casos, a economia com juros compensa essa diferença.

P6: E se eu me mudar por transferência de trabalho?

R: Se apenas você se mudar e sua família continuar morando no imóvel, a dedução continua. Se todos se mudarem, geralmente você perde o direito, mas pode retomar se voltar a morar lá.

8. Pontos de Atenção sobre a Dedução

8.1 A importância da eficiência energética

Desde 2024, imóveis novos que não atendem aos padrões de eficiência energética não têm direito à dedução do empréstimo imobiliário.

Ao comprar um imóvel, sempre verifique a classificação de eficiência energética.

8.2 Requisito contínuo de residência

Para continuar recebendo a dedução, você precisa estar morando no imóvel em 31 de dezembro de cada ano.

8.3 Exclusão de áreas de risco de desastres

A partir de 2028, imóveis novos em áreas de alerta especial de deslizamento de terra e outras áreas de alto risco não terão direito à dedução do empréstimo imobiliário.

Resumo

Vamos recapitular os pontos principais da dedução do empréstimo imobiliário:

5 coisas para lembrar:

1. Só no primeiro ano você precisa declarar - A partir do segundo ano, o ajuste de fim de ano resolve
2. Taxa de 0,7% por até 13 anos - O limite de empréstimo varia conforme o tipo de imóvel
3. Prepare os documentos com antecedência - Certidão de registro, certificado de saldo, etc.
4. Eficiência energética é fundamental - Desde 2024, imóveis novos não conformes não têm direito
5. A Receita envia formulários para 12 anos de uma vez - Guarde-os com cuidado!

Prazo da declaração de imposto 2026: 16 de março (segunda-feira)

Links úteis:

• Portal de Preparação de Declaração de Imposto - NTA

• Guia de Dedução do Empréstimo Imobiliário - NTA

Ferramentas Relacionadas

Artigos Relacionados

• Quem Precisa Fazer Declaração de Imposto - Checklist Completo 2026

• Guia Completo do e-Tax para Declarar de Casa 2026

• Como Fazer a Dedução de Despesas Médicas 2026

• Guia Furusato Nozei e Declaração de Imposto 2026

Referências e Fontes

1. NTA - Agência Nacional de Impostos - Guia de Dedução do Empréstimo Imobiliário
2. MLIT - Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo - Crédito Fiscal do Empréstimo Imobiliário
3. NTA Tax Answer No.1211 - Dedução Especial de Empréstimo Imobiliário
4. NTA - Portal de Preparação de Declaração de Imposto

Última atualização: Janeiro de 2026

Autor: Equipe de Conteúdo Denpyo